日本租屋的第一步，是先決定要租哪一種房型，再把初期費用、審查與保證制度一次看清楚。外國人在日本租房，常見的選擇有一般租賃、附家具家電公寓與Share house三種，費用結構與簽約門檻各不相同。本文依序整理房型的差異、初期費用的項目、從找房到入住的流程、審查時會被問到的事項，以及外國人最容易卡關的地方（截至2026年10月，居留與住址登記的規定請以出入國在留管理廳的公告為準）。
如果您的目的是日本打工度假，申請簽證與抵達後的工作，另有專文整理，可以參考《日本打工度假申請全攻略》。本文專注在「房子」這件事。
- 房型：一般租賃、附家具家電公寓、Share house，差別在初期費用、家具家電與契約期間
- 初期費用：一般租賃常見的項目有押金、禮金、仲介費、保證公司費用、火災保險與換鎖費，加總起來往往是房租的數倍
- 流程：找房、看房、申請、審查、簽約、付款、入住，審查與簽約通常需要數天到數週
- 外國人要備齊：護照、在留卡、在職或在學證明、聯絡電話，以及緊急聯絡人
- 保證：日本租屋多半要求連帶保證人或保證公司，沒有日本親友的外國人要先確認這一關
日本租屋有哪些房型？三種常見選擇的比較
在日本找房子，最先要分清楚的不是區域，而是房型。同樣是「租屋」，一般租賃、附家具家電公寓與Share house的初期負擔和使用方式差很多，選錯房型，常常比選錯區域更難補救。
| 項目 | 一般租賃 | 附家具家電公寓 | Share house |
|---|---|---|---|
| 房間狀態 | 多半是空房，家具家電需要自己買 | 冰箱、洗衣機、床等已備齊，可以拎著行李入住 | 個人房附基本家具，廚房、浴室、客廳與其他住戶共用 |
| 初期費用 | 一般偏高，常見為房租的數個月份 | 依營運公司而異，有的以定額計算 | 依營運公司而異，通常比一般租賃低 |
| 契約期間 | 常見為2年，提前退租可能有規定 | 有的可以從1個月起租 | 有的可以從1個月起租 |
| 隱私 | 完全獨立的生活空間 | 完全獨立，水電與衛浴專用 | 個人房獨立，其他空間共用 |
| 適合的情況 | 預計長住2年以上、希望自己佈置 | 留學、駐在、轉職初期，想先安頓下來再說 | 想降低初期費用、也想認識其他住戶 |
上表是一般的傾向，實際條件請以各物件與營運公司的說明為準。如果預計停留一年以內，或是剛到日本還不確定會在哪個區域工作、上學，附家具家電的房型可以省下買家電、處理大型垃圾的麻煩。如果會長住，且很在意房間大小與自己的生活步調，一般租賃的選擇比較多。
什麼是Share house？
Share house是每位住戶有自己的個人房，廚房、浴室與客廳則與其他住戶共用的住宿型態。台灣常見的「分租套房」或「雅房」多半是房東把一間房子切成幾間出租，日本的Share house則通常由營運公司統一管理，水電、網路與公共區域的清潔都由公司負責，費用結構也比較單純。想更深入了解，可以閱讀《台灣人日本Share house完整指南》。
什麼是附家具家電公寓？
附家具家電公寓（日本稱為家具家電付き賃貸）是獨立的一戶，附有冰箱、洗衣機、微波爐、寢具等基本生活用品。它保有一般租賃的隱私，又省去自己添購家具家電的成本，在短期停留者之間很常見。月租型的費用概念，可以參考《東京月租費用全解析》。
日本租屋的初期費用有哪些？
日本一般租賃的初期費用，常讓第一次租房的外國人嚇一跳。這是因為日本的租屋慣例裡，除了押金，還有台灣少見的禮金與仲介費，再加上保證公司、火災保險等項目。以下是一般租賃常見的項目，金額與有無依物件、地區與仲介而不同，請當作理解結構的參考。
| 項目 | 內容 | 一般的情況 |
|---|---|---|
| 押金（敷金） | 擔保退租時的修繕、欠繳房租，退租時扣除費用後退還餘額 | 常見為房租的0至2個月，也有物件不收 |
| 禮金 | 給房東的謝禮，不會退還 | 常見為房租的0至2個月，近年不收禮金的物件也不少 |
| 仲介費 | 支付給不動產仲介的手續費 | 常見上限為房租的1個月加稅，依仲介而異 |
| 首月房租與管理費（共益費） | 入住月份的房租，通常依入住日按日計算 | 入住日期不同，金額也不同 |
| 保證公司費用 | 加入保證公司的首次費用，之後多半還有每月或每年的續保費用 | 金額與計算方式依保證公司而異 |
| 火災保險 | 租客投保的住宅火災與賠償責任保險 | 多為2年一次的定額保費 |
| 換鎖費 | 入住前更換門鎖的費用 | 常見為1至2萬日圓左右 |
| 其他 | 除菌消臭、24小時支援服務等附加項目 | 是否為必選，簽約前需要逐項確認 |
把這些加總，一般租賃的初期費用常會落在房租的數個月份，所以才會有「租屋要先準備好一筆錢」的說法。第一次租屋的外國人，建議向仲介或管理公司索取逐項的書面估價單，確認哪些是必須支付、哪些可以協商或拒絕。
初期費用之外，還有每月的房租、管理費（共益費）與水電瓦斯、網路等生活支出。比較物件時，建議把「初期費用」和「每月固定支出」分開比較，而不只看房租標價。
另外要留意的是，部分租約在期滿續約時會收取更新費（更新料），金額與有無依契約而異。簽約前把契約期間、續約條件與提前退租的規定一起讀過，後面比較不會有意外。
XROSS HOUSE的初期費用
相較於上述的一般租賃，XROSS HOUSE的Share house與附家具家電公寓，不收押金、禮金與仲介費。其中Share house的初期費用為30,000日圓，附家具家電公寓的初期費用則依當期方案而定，詳細金額請洽詢確認。這裡的「初期費用」是XROSS HOUSE的費用項目名稱，並非入住時的總額：房租依入住日另行支付，個人簽約時保證公司的費用也另計，說明請見下方的「保證人與保證公司」一節。
日本租屋的流程：從找房到入住
日本租屋的流程大致如下。各步驟所需的時間因物件與仲介而異，抵達日本前就能開始的部分，建議盡早著手。
1. 找房：決定預算、區域與房型
先決定每月可以負擔的總支出，再決定通勤或通學的範圍。找房的管道，一般有不動產仲介、物件資訊網站，以及直接洽詢管理公司。對外國人友善的仲介，通常能用中文或英語溝通；找房時也可以事先詢問「是否接受外國人」「是否需要日本的連帶保證人」，減少來回確認的時間。
2. 看房：實地或線上
人還在台灣時，有些公司提供線上看房或影片導覽，可以先確認房間大小、採光與設備。能實地看房時，建議確認採光、隔音、通風，以及到最近車站的實際步行時間，並拍照留存。
3. 申請：提出入住申請書
決定房型後，填寫入住申請書，並附上身分證明與在職或在學證明等文件。申請書上通常會問到職業、年收入或預計停留期間、聯絡電話與緊急聯絡人。
4. 審查：確認能否入住
房東、管理公司或保證公司會依申請內容進行審查，時間常見為數天到一週左右，依情況而異。審查期間，對方可能會來電或寄信確認資料，請保持聯絡暢通。
5. 簽約：確認契約內容
通過審查後，會收到契約書與重要事項說明。日文的契約書若看不懂，請務必請對方提供中文或英文的說明，或請懂日文的人協助確認，不要只憑口頭說明就簽名。特別要確認契約期間、費用明細、退租通知的期限，以及退租時的費用。
6. 付款：支付初期費用
簽約後，在指定日期前完成初期費用與首月房租的付款。付款方式依公司而異，有銀行轉帳、信用卡等，請預先確認海外匯款的所需天數與手續費，避免超過期限。
7. 入住：領取鑰匙與辦理住址登記
入住當天領取鑰匙，並確認房間狀態。接著依規定向居住地的市區町村窗口辦理住址登記。依日本入管法的一般規定，持有中長期在留資格的外國人，決定居住地後須在14日內辦理（詳見出入國在留管理廳）。實際的辦理方式請以所在市區町村窗口的說明為準。
外國人租屋的審查重點與要準備的文件
審查時，對方想確認的是「能不能按時繳房租」與「能不能長期穩定居住」。外國人租屋並非特別困難，但需要多準備幾份文件，並且能清楚說明自己的狀況。
| 文件或資訊 | 用途 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 護照 | 確認身分與國籍 | 入境後才開始找房的人，也可先以護照影本申請 |
| 在留卡 | 確認在留資格與在留期限 | 在留期限的長短，常是審查時會看的項目之一 |
| 在職或在學證明 | 說明收入來源或停留目的 | 留學生可準備入學許可書或在學證明；上班族可準備派遣或雇用證明 |
| 收入或存款的證明 | 證明有支付房租的能力 | 是否需要，依物件與公司而異 |
| 日本的聯絡電話 | 審查期間的聯絡與緊急連絡 | 尚未辦理門號時，可先確認對方是否接受海外門號或電子郵件聯絡 |
| 緊急聯絡人 | 發生事故或失聯時的聯絡對象 | 有的公司接受海外的家人或朋友 |
在留卡是日本中長期居留的外國人最重要的身分文件，在成田、羽田、關西等主要機場入境時會當場發給，其他機場入境則在辦理住址登記後另行寄送（詳見出入國在留管理廳）。因此，「還沒有在留卡」是許多剛抵達的人會遇到的情況，可以事先詢問仲介或管理公司，是否能以護照與簽證先申請。
日語能力不是唯一的審查標準，但在申請書填寫、電話確認與契約說明的過程中，若能以日語、英語或透過翻譯溝通，審查會更順利。如果是由公司或學校安排赴日，也可以請對方協助提供證明文件。
保證人與保證公司：日本租屋最常見的卡關點
對沒有日本親友的外國人來說，「保證」是日本租屋最常見的門檻。一般租賃常見的做法有兩種：一是找日本的連帶保證人，二是加入保證公司，由保證公司在房客無法繳納房租時代為支付。近年許多物件規定一定要加入保證公司，有的物件則兩者並用。
- 連帶保證人：通常要求在日本居住、有穩定收入的人。外國人剛到日本，往往沒有可以拜託的對象
- 保證公司：需要審查，並支付首次費用與之後的續保費用，金額與審查標準依保證公司而異
- 是否接受外國人：部分物件或保證公司對在留資格、在留期間有要求，這是外國人最需要事先確認的項目
換句話說，找房時就要問清楚「需要連帶保證人嗎」「要加入哪一家保證公司」「費用是多少」，而不是等到簽約前才發現。
XROSS HOUSE的保證方式
- 不需要連帶保證人（個人）
- 個人簽約原則上需要加入保證公司，初次保證費與每月保證費在初期費用之外另計，金額於審核後確定，會在報價時說明
- 若入住時將初期費用到退租費用的全額一次付清，則不需要加入保證公司
簽約前，請向營運公司索取逐項的書面明細，並把「初期費用」「房租」「每月的各項費用」與「保證公司費用（若適用）」一起算進預算中。
入住前的預算，可以這樣抓
租屋的預算不只是房租。建議在看房前，先用下面的順序列出總額，再回頭決定能接受的房型與區域。
- 入住前一次付清的費用：初期費用、首月房租與管理費、保證公司費用（若適用）、火災保險，以及購買家具家電與日用品的支出
- 每月固定支出：房租、管理費（共益費）、水電瓦斯與網路、手機費、交通費，以及保證公司的每月費用（若適用）
- 退租時的費用：清潔、修繕與解約相關的費用，簽約前先確認金額與計算方式
- 緩衝資金：剛到日本的前幾個月，薪資或補助常常還沒入帳，建議預留至少一個月的生活費作為緩衝
用這種方式算過一遍，就能看出「房租便宜但初期費用高」與「房租稍高但初期費用低」哪一種更適合自己的停留期間。停留越短，初期費用佔整體支出的比重就越大，這也是短期停留者偏好低初期費用房型的原因。
外國人租屋常見的幾個卡關點
以下是第一次在日本租屋的外國人，比較容易遇到的情況與因應方式。
日語契約看不懂
日本的租約與重要事項說明多半以日文為主。不要因為趕時間而直接簽名，建議請對方提供中文或英文的說明，或請懂日文的朋友、學校或公司窗口協助確認，特別是費用、退租與違約金的條款。
入住前沒有日本地址
很多手續都會問到住址，包括住址登記、銀行開戶、手機門號與求職。入境後先住短期的飯店或民宿，會讓這些手續一路往後延。如果能在抵達前就決定第一個落腳處，後續的流程會順很多。飯店或民宿的地址能否作為住址登記，請向各市區町村窗口確認。
被問到「是否接受外國人」
有些房東或管理公司，因為溝通或保證制度的考量，不接受外國人入住。這是物件的條件，不代表個人有問題。與其逐一碰壁，不如一開始就找標明「外國人可」的物件，或直接洽詢有外國人入住經驗的營運公司。
初期費用超出預算
一般租賃的初期費用高，加上購買家具家電的支出，總額會比預期更多。如果停留期間只有一年左右，也可以考慮初期費用較低、附家具家電的房型，把預算留給生活與學習。
退租時的費用糾紛
日本退租時會有原狀回復（把房間恢復到入住時的狀態）的費用處理。入住當天，建議用照片記錄房間既有的傷痕與髒汙，並寫在檢查表上交給管理公司，退租時比較容易釐清責任。
XROSS HOUSE這個選擇
XROSS HOUSE在日本經營Share house與附家具家電公寓，累計入住人數已突破5萬人，住戶也包括從海外來日本留學與打工度假的年輕人。對剛到日本、還不熟悉租屋慣例的人來說，主要有以下幾個特色。
- 不收押金、禮金與仲介費：Share house的初期費用為定額30,000日圓（房租與保證公司費用另計），費用結構比較容易預估
- 房間附家具家電：多數房間已備齊基本的家具家電，抵達後可以直接入住
- 不需要連帶保證人：個人簽約改為加入保證公司，若一次付清全額費用則不需要加入，詳見上方說明
- 人在台灣也能完成：可以線上看房，並透過WEB簽約完成手續，海外申請也能受理
- 可以用中文洽詢：可使用日語、英語、中文、韓語等語言諮詢，契約內容看不懂的地方也能詢問
- 可作為住址登記的居住地：入住後可以辦理住址登記，接著處理銀行開戶與手機門號
- 可選擇的房型：有Share house與附家具家電公寓，XROSS HOUSE也有女性專用物件
各物件的設備、房型與可入住日期不同，建議洽詢時說明預計停留的期間、工作或學校的地點，再由團隊介紹適合的房型。
常見問題（FAQ）
在台灣可以先簽好日本的租約嗎？
可以，部分仲介與營運公司接受海外申請，並提供線上看房與電子簽約，但各家規定不同。簽約前請確認審查所需的文件、付款方式，以及入住日期與起租日的關係，避免人還沒到日本就開始計算房租。
日本租屋一定要有日本的連帶保證人嗎？
不一定。近年許多物件改為要求加入保證公司，也有物件兩者並用。找房時請先確認該物件接受的保證方式，以及是否接受外國人。
日本租屋的押金和禮金有什麼不同？
押金是擔保退租時的修繕與欠繳房租，退租時扣除費用後會退還餘額；禮金則是給房東的謝禮，不會退還。兩者的有無與金額依物件而異，近年不收禮金的物件也不少。
簽證或在留卡還沒拿到，可以先申請租屋嗎？
有些仲介與公司可以先以護照與簽證資料申請，但審查與簽約時，多半仍會要求提出在留卡，或在入境後補件。是否接受，依物件與公司而異，請在申請前先確認。
日本租屋的契約期間通常多久？
一般租賃常見為2年，期滿後可以續約，續約時可能收取更新費。附家具家電公寓與Share house，有的可以從1個月起租，契約期間與退租通知的期限，請以各公司的契約為準。
在日本租屋，一定要有日本的手機門號嗎？
不一定，但審查期間的聯絡多半以電話或電子郵件進行，有日本門號會比較方便。尚未辦理門號時，可以先詢問對方是否接受海外門號、電子郵件或通訊軟體聯絡。
個人簽約沒有日本的連帶保證人，也能在XROSS HOUSE租到房子嗎？
可以。個人簽約不需要連帶保證人，原則上加入保證公司，初次與每月的保證費在初期費用之外另計。若入住時將初期費用到退租費用的全額一次付清，則不需要加入保證公司。
準備好找房了嗎？
日本租屋的重點，可以整理成三件事：先選對房型、把初期費用和每月支出分開算、再確認保證與審查的條件。把這三件事先釐清，後面的看房、申請與簽約就會單純許多。其他入住前後的疑問，也可以參考《常見問題》。
如果您正在規劃赴日留學、打工度假或工作，需要一個能登記住址、馬上開始生活的落腳處，XROSS HOUSE可以幫上忙。
