- Ja, Ausländer können in Japan eine Wohnung mieten. Der reguläre Markt verlangt aber meist einen Bürgen oder eine Mietbürgschaftsgesellschaft, japanische Vertragsunterlagen und eine Laufzeit von rund zwei Jahren.
- Die Einzugskosten auf dem regulären Markt erreichen häufig vier bis sechs Monatsmieten: Kaution, eine nicht erstattungsfähige Zahlung an den Vermieter, Maklergebühr und Vorauszahlung der Miete.
- Eine möblierte Wohnung von XROSS HOUSE braucht keinen persönlichen Bürgen, keine Kaution und keine Maklergebühr. Vertrag und Besichtigung sind online möglich, auch aus dem Ausland.
- Bezahlen Sie bei Einzug alle Kosten Ihres Aufenthalts in einer Summe, entfällt sogar der Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft.
Wie der japanische Mietmarkt funktioniert
Wer in Japan eine Wohnung sucht, wendet sich in aller Regel an einen Makler, der zwischen Ihnen und dem Vermieter vermittelt. Bei größeren Gebäuden übernimmt zusätzlich eine Verwaltungsgesellschaft die laufende Betreuung, etwa Reparaturen und die Kommunikation mit den Mietern. Der eigentliche Mietvertrag wird mit dem Vermieter oder der Verwaltungsgesellschaft geschlossen, der Makler begleitet nur den Abschluss und stellt dafür eine eigene Rechnung.
Die meisten inserierten Wohnungen sind komplett unmöbliert. Das bedeutet nicht nur ohne Bett und Kühlschrank, sondern häufig auch ohne Deckenlampen und Vorhänge — beides bringen Mieter in Japan traditionell selbst mit. Auch eine Klimaanlage ist nicht in jeder Wohnung vorhanden, und wer auszieht, nimmt seine eigene Einrichtung wieder mit.
Grundrisse werden mit festen Kürzeln beschrieben: 1R (ein Raum ohne abgetrennte Küche), 1K (ein Zimmer mit abgetrennter Küche), 1DK (ein Zimmer mit Wohnküche) und 1LDK (ein Zimmer mit separatem Wohn-Ess-Küchenbereich). Die Zahl vor dem Kürzel gibt die Anzahl der Zimmer an, die Wohnfläche wird in Quadratmetern angegeben. Für die meisten Alleinstehenden, die neu nach Japan kommen, ist 1R oder 1K die passende Größe.
Die Kosten beim Einzug auf dem regulären Markt
Vor der Schlüsselübergabe stehen auf dem regulären Markt mehrere Einmalzahlungen an, die zusammen häufig vier bis sechs Monatsmieten ausmachen. Die genaue Höhe hängt von Region, Vermieter und Immobilie ab; die folgende Tabelle zeigt die üblichen Bandbreiten.
| Position | Übliche Höhe |
|---|---|
| Kaution (erstattungsfähig) | häufig 1 bis 2 Monatsmieten |
| Einmalige, nicht erstattungsfähige Zahlung an den Vermieter | häufig 0 bis 2 Monatsmieten |
| Maklergebühr | bis zu einer Monatsmiete zzgl. Steuer |
| Vorauszahlung der Miete für den Einzugsmonat | 1 Monatsmiete, anteilig je nach Einzugsdatum |
| Gebühr der Mietbürgschaftsgesellschaft | häufig eine halbe bis eine Monatsmiete zu Beginn, danach ein jährlicher oder monatlicher Beitrag |
| Schlüsseltausch | einmalig, unabhängig von der Miethöhe |
| Brandversicherung | meist verpflichtend für die Vertragsdauer, überschaubarer Betrag pro Jahr |
In Summe kalkulieren viele Neuankömmlinge mit vier bis sechs Monatsmieten an einmaligen Kosten, bevor die erste Nacht in der eigenen Wohnung ansteht. Dazu kommt ab dem ersten Monat die laufende Miete, und die Wohnung selbst ist zu diesem Zeitpunkt noch komplett leer.
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Die typischen Hürden für Ausländer
Formal ist Ausländern das Mieten nicht verboten, doch mehrere strukturelle Hürden treffen internationale Bewerber besonders:
- Aufenthaltsstatus und Restlaufzeit. Viele Vermieter erwarten einen Aufenthaltstitel, dessen Restlaufzeit die übliche Mietdauer von rund zwei Jahren abdeckt oder deutlich übersteigt.
- Einkommensnachweis. Verlangt wird in der Regel ein Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen in Japan; ohne japanisches Arbeitsverhältnis ist das schwer zu erbringen.
- Bürge oder Mietbürgschaftsgesellschaft. Fast jeder Vertrag verlangt entweder einen in Japan wohnhaften Bürgen oder die Mitgliedschaft in einer Mietbürgschaftsgesellschaft, die wiederum eine eigene Bonitätsprüfung durchführt.
- Japanische Telefonnummer und Bankkonto. Für Vertragsabschluss und laufende Zahlungen wird häufig beides vorausgesetzt — beides ist ohne Wohnadresse in Japan wiederum schwer zu bekommen.
- Sprache. Verträge, Nebenkostenabrechnungen und die Kommunikation mit Vermieter oder Verwaltungsgesellschaft laufen überwiegend auf Japanisch.
- Zurückhaltung einzelner Vermieter. Manche Vermieter lehnen aus Unsicherheit über Sprache oder Kündigungsrecht Bewerbungen von Ausländern ab. Das ist nicht die Regel, kommt aber vor und lässt sich vorab kaum erkennen.
Schritt für Schritt: So läuft die Anmietung ab
Unabhängig davon, ob Sie sich für den regulären Markt oder eine möblierte Wohnung entscheiden, folgt der Ablauf demselben Muster.
Schritt 1: Budget und Viertel festlegen
Legen Sie zuerst die monatliche Obergrenze für Miete und Nebenkosten fest und wählen Sie zwei oder drei Stadtteile oder Bahnlinien, die zu Arbeitsplatz oder Universität passen.
Schritt 2: Besichtigung, auch online
Reguläre Wohnungen besichtigen Sie meist vor Ort gemeinsam mit einem Makler. Bei XROSS HOUSE ist die Besichtigung auch online möglich, sodass Sie sich schon aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ein Bild machen können.
Schritt 3: Antrag und Prüfung
Sie reichen Ihre Unterlagen ein, auf dem regulären Markt zusätzlich Einkommensnachweis und Angaben zum Bürgen. Die Prüfung dauert je nach Anbieter einige Tage.
Schritt 4: Vertrag
Nach positiver Prüfung unterschreiben Sie den Mietvertrag. Bei XROSS HOUSE ist auch dieser Schritt online möglich.
Schritt 5: Zahlung
Sie begleichen die vereinbarten Einzugskosten, auf dem regulären Markt inklusive Kaution, Einmalzahlung an den Vermieter und Maklergebühr.
Schritt 6: Schlüsselübergabe und Wohnsitzanmeldung
Nach dem Einzug melden Sie Ihren Wohnsitz innerhalb der gesetzlichen Frist beim zuständigen Rathaus an; die genaue Frist und die nötigen Unterlagen erfragen Sie am besten direkt dort. Strom, Gas und Wasser melden Sie getrennt davon direkt bei den Versorgern an; bei XROSS HOUSE übernimmt das auf Wunsch kostenlos ein Partnerdienst.
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Möblierte Wohnung statt regulärer Mietvertrag: XROSS HOUSE im Überblick
XROSS HOUSE vermietet komplett möblierte Einzimmerwohnungen (1R oder 1K) mit eigener Küche und eigenem Bad. Ablauf und Kosten sind von Anfang an transparent:
| Position | Möblierte Wohnung bei XROSS HOUSE |
|---|---|
| Miete | Im jeweiligen Inserat angegeben; abhängig von Stadt, Lage und Wohnfläche |
| Gemeinschaftskosten | Keine |
| Servicepauschale (Hilfe bei Störungen und Fragen zur Wohnung) | 1.500 ¥ pro Monat inkl. Steuer |
| Strom, Gas, Wasser | Auf Ihren Namen, Anmeldung kostenlos über einen Partnerdienst; alternativ Komplettpaket für 15.000 ¥ pro Monat |
| Internet | Nicht enthalten, separat abzuschließen; auf Wunsch vermittelt das Team einen günstigen eSIM-Tarif eines Partners |
| Kaution, Einmalzahlung an den Vermieter, Maklergebühr | Keine |
| Registrierungsgebühr (einmalig) | 30.000 ¥ im Rahmen der laufenden Aktion (regulär 50.000 ¥) |
| Verwaltungsgebühr beim Auszug | 55.000 ¥ inkl. Steuer, bei jedem Auszug fällig |
| Mindestmietdauer und Kündigungsfrist | Jeweils ein Monat, keine Vertragsstrafe bei Einhaltung der Frist (zu den Bedingungen der laufenden Aktion siehe unten) |
Die Registrierungsgebühr ist nicht die gesamte Summe beim Einzug. Hinzu kommen die anteilige Miete für den Einzugsmonat (je nach Einzugsdatum auch für den Folgemonat) sowie, bei einem Vertrag auf eigenen Namen, die Gebühren der Mietbürgschaftsgesellschaft (siehe nächster Abschnitt).
Für die aktuelle Aktion gelten Bedingungen, unter anderem bei einem Auszug innerhalb der ersten sechs Monate; lassen Sie sich diese bei der Anfrage genau erläutern.
Alle Zahlungen vom Einzug bis zum Auszug
Damit Sie Ihren gesamten Aufenthalt durchrechnen können, hier jede Zahlung nach Zeitpunkt. Setzen Sie für die Miete den Betrag aus dem Inserat ein; die Gebühren der Mietbürgschaftsgesellschaft nennt Ihnen das Team vor Vertragsabschluss schriftlich.
| Zeitpunkt | Zahlung |
|---|---|
| Bei Vertragsabschluss | Registrierungsgebühr (30.000 ¥ im Rahmen der Aktion, regulär 50.000 ¥); bei einem Vertrag auf eigenen Namen zusätzlich die einmalige Gebühr der Mietbürgschaftsgesellschaft und deren Monatsbeitrag für zwei Monate im Voraus |
| Bis eine Woche vor dem Einzug | Miete für den Einzugsmonat anteilig; bei einem Einzug ab dem 20. eines Monats zusätzlich die Miete für den Folgemonat |
| Jeden Monat | Miete, Servicepauschale 1.500 ¥, ggf. Beitrag der Mietbürgschaftsgesellschaft, Strom, Gas und Wasser nach Verbrauch oder als Komplettpaket 15.000 ¥, Internet nach eigenem Tarif |
| Beim Auszug | Verwaltungsgebühr 55.000 ¥ inkl. Steuer |
Die Verwaltungsgebühr beim Auszug ist ein fester, vorab bekannter Betrag. Sie ist keine Kaution, von der nachträglich Posten abgezogen werden, und keine Strafe für eine frühe Kündigung: Sie fällt in gleicher Höhe an, ob Sie nach zwei Monaten oder nach zwei Jahren ausziehen. Ein Vergleich mit dem regulären Markt lohnt sich deshalb über die gesamte Aufenthaltsdauer, nicht nur beim Einzug.
Ausgestattet sind die Wohnungen je nach Objekt mit Bett, Kühlschrank, Waschmaschine, Mikrowelle, Klimaanlage, Vorhängen, Schreibtisch, Stuhl, Fernseher und Stauraum; die genaue Ausstattung steht im jeweiligen Inserat. Möblierte Wohnungen stehen Bewohnern von 18 bis 59 Jahren offen; manche Einheiten lassen zwei Personen zu, gegen einen Aufschlag von 10.000 ¥ auf die Miete.
Wechseln Sie später in eine andere Unterkunft von XROSS HOUSE, fallen keine Umzugsgebühr von XROSS HOUSE, keine neue Registrierungsgebühr und keine Verwaltungsgebühr für die bisherige Wohnung an. Bei einem Vertrag auf eigenen Namen prüft die Mietbürgschaftsgesellschaft beim Wechsel allerdings erneut und erhebt dafür eine eigene Gebühr.
Vertrag und Besichtigung sind vollständig online möglich, auch aus dem Ausland. Für Anfragen steht das Team auf Englisch oder Japanisch zur Verfügung. Gemietet werden kann unabhängig vom genauen Aufenthaltsstatus: Studierende, Personen mit Working-Holiday-Visum, mit Arbeitsvisum und auch mit einem Touristenvisum für einen kurzfristigen Aufenthalt. Benötigt werden ein Reisepass, ein Foto, ein Notfallkontakt in Ihrem Heimatland und Ihre persönlichen Angaben. Welches Visum für Ihren konkreten Aufenthalt infrage kommt, klären Sie bitte mit dem Auswärtigen Amt oder der japanischen Botschaft in Ihrem Land. Nach der Ankunft beantwortet das staatliche Foreign Residents Support Center (FRESC) in Tokio Fragen zu Aufenthalt und Alltag, auch auf Englisch.
XROSS HOUSE bietet außerdem Unterkünfte nur für Frauen an.
Bürge und Mietbürgschaftsgesellschaft
Für die vollständige Kostenrechnung gehört dieser Punkt dazu, ganz gleich ob Sie sich für eine möblierte Wohnung oder ein Share House entscheiden:
- Ein persönlicher Bürge ist nicht erforderlich. Niemand in Japan muss für Sie unterschreiben.
- Bei einem Vertrag auf eigenen Namen ist grundsätzlich der Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft erforderlich. Dafür fallen eine einmalige Gebühr zu Beginn und ein monatlicher Beitrag an, die zusätzlich zur Registrierungsgebühr und zu den Monatskosten anfallen. Die Höhe wird bei der Prüfung Ihrer Bewerbung festgelegt; lassen Sie sie sich vor Vertragsabschluss schriftlich bestätigen.
- Wenn Sie bei Einzug alle Kosten Ihres Aufenthalts in einer Summe bezahlen, von der Registrierungsgebühr bis zur Verwaltungsgebühr beim Auszug, ist der Beitritt zur Mietbürgschaftsgesellschaft nicht nötig. Damit entfallen auch deren Gebühren.
Diese Regel gilt für möblierte Wohnungen und Share Houses gleichermaßen.
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Vergleich: Regulärer Mietvertrag, möblierte Wohnung und Share House
Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen.
| Merkmal | Regulärer Mietvertrag | Möblierte Wohnung (XROSS HOUSE) | Share House (XROSS HOUSE) |
|---|---|---|---|
| Vertragslaufzeit | meist 2 Jahre, danach Verlängerung | 1 Monat Mindestlaufzeit, danach monatlich | 1 Monat Mindestlaufzeit, danach monatlich |
| Möbel | keine, oft auch ohne Lampen und Vorhänge | vollständig möbliert | vollständig möbliert; Küche und Bad gemeinsam genutzt |
| Einmalkosten beim Einzug | häufig 4 bis 6 Monatsmieten | Registrierungsgebühr 30.000 ¥ (Aktion, regulär 50.000 ¥) zzgl. anteiliger Miete und ggf. Gebühren der Mietbürgschaftsgesellschaft | Registrierungsgebühr 30.000 ¥ zzgl. anteiliger Miete und ggf. Gebühren der Mietbürgschaftsgesellschaft |
| Kündigung | oft mit Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung | 1 Monat Vorlauf, keine Vertragsstrafe (Aktionsbedingungen beachten) | 1 Monat Vorlauf, keine Vertragsstrafe |
| Sprache | überwiegend Japanisch | Anfragen auf Englisch oder Japanisch | Anfragen auf Englisch oder Japanisch |
Wer die niedrigsten Monatskosten sucht und Küche und Bad teilen kann, findet in den Share Houses von XROSS HOUSE eine Alternative: Die Gemeinschaftskosten von 15.000 ¥ pro Monat enthalten bereits Strom, Gas, Wasser, WLAN und die gemeinsam genutzte Grundausstattung. Ein Beispiel sehen Sie unter Share Houses in Tokio.
In welchen Städten ist XROSS HOUSE vertreten?
XROSS HOUSE betreibt möblierte Wohnungen und Share Houses in elf Präfekturen, darunter Tokio, Kanagawa, Saitama, Chiba, Osaka, Aichi (Nagoya), Hyogo (Kobe), Kyoto, Nara, Fukuoka und Hokkaido. Das Angebot wächst laufend; die aktuell verfügbaren Wohnungen sehen Sie in der jeweiligen Stadtübersicht.
Häufige Fragen (FAQ)
Können Ausländer in Japan eine Wohnung mieten?
Ja. Der reguläre Markt verlangt jedoch meist einen Bürgen oder eine Mietbürgschaftsgesellschaft, japanische Vertragsunterlagen und eine Laufzeit von rund zwei Jahren. Eine möblierte Wohnung, etwa von XROSS HOUSE, senkt diese Hürden deutlich.
Brauche ich einen japanischen Bürgen?
Nein, bei XROSS HOUSE ist ein persönlicher Bürge nicht erforderlich. Bei einem Vertrag auf eigenen Namen ist stattdessen grundsätzlich der Beitritt zu einer Mietbürgschaftsgesellschaft nötig, mit einer einmaligen und einer monatlichen Gebühr. Wer alle Kosten des Aufenthalts bei Einzug in einer Summe bezahlt, kommt ohne diesen Beitritt aus.
Wie hoch sind die Kosten beim Einzug?
Auf dem regulären Markt kommen häufig vier bis sechs Monatsmieten an Kaution, Einmalzahlung, Maklergebühr und Vorauszahlung zusammen. Bei einer möblierten Wohnung von XROSS HOUSE zahlen Sie stattdessen eine Registrierungsgebühr von aktuell 30.000 ¥ (regulär 50.000 ¥) sowie die anteilige Miete für den Einzugsmonat; bei einem Vertrag auf eigenen Namen kommen die Gebühren der Mietbürgschaftsgesellschaft hinzu.
Kann ich aus dem Ausland mieten und den Vertrag online abschließen?
Ja. Besichtigung und Vertragsabschluss sind bei XROSS HOUSE vollständig online möglich, auch aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Anfragen beantwortet das Team auf Englisch oder Japanisch.
Welches Visum brauche ich, um eine Wohnung zu mieten?
Gemietet werden kann unabhängig vom genauen Aufenthaltsstatus, etwa mit Studierenden-, Working-Holiday- oder Arbeitsvisum sowie mit einem Touristenvisum für einen kurzfristigen Aufenthalt. Welches Visum für Ihren konkreten Aufenthalt infrage kommt, klären Sie bitte mit dem Auswärtigen Amt oder der japanischen Botschaft in Ihrem Land.
Ist Internet in der möblierten Wohnung enthalten?
Nein. Sie schließen den Internetzugang separat ab; auf Wunsch vermittelt das Team einen günstigen eSIM-Tarif eines Partners. In den Share Houses ist WLAN dagegen in den Gemeinschaftskosten enthalten.
Wie kurzfristig kann ich kündigen?
Bei XROSS HOUSE beträgt die Mindestmietdauer einen Monat, die Kündigungsfrist ebenfalls einen Monat, ohne Vertragsstrafe. Wer die laufende Aktion für die Registrierungsgebühr nutzt, beachtet deren Bedingungen bei einem Auszug in den ersten sechs Monaten. Auf dem regulären Markt ist eine vorzeitige Kündigung dagegen häufig mit einer Vertragsstrafe verbunden.
Gibt es Wohnungen nur für Frauen?
Ja, XROSS HOUSE bietet auch Unterkünfte nur für Frauen an. Geben Sie diesen Wunsch einfach bei Ihrer Anfrage an.
Zusammenfassung
Der reguläre japanische Mietmarkt ist für Ausländer nicht verschlossen, aber teuer und bürokratisch: ein Bürge oder eine Mietbürgschaftsgesellschaft, japanische Vertragsunterlagen, rund zwei Jahre Laufzeit und Einzugskosten von häufig vier bis sechs Monatsmieten für eine komplett unmöblierte Wohnung. Eine möblierte Wohnung von XROSS HOUSE nimmt diese Hürden weitgehend heraus: kein persönlicher Bürge, keine Kaution, keine Maklergebühr, Vertrag und Besichtigung online, und ein späterer Wechsel in eine andere Unterkunft kostet keine neue Registrierungsgebühr.
Die verfügbaren Wohnungen sehen Sie unter möblierten Wohnungen in Tokio oder in der Übersicht nach Mietpreis. Wie sich Gehalt und Lebenshaltungskosten in Japan zueinander verhalten, zeigt unser Beitrag Durchschnittsgehalt und Lebenshaltungskosten in Japan; für einen Aufenthalt mit Working-Holiday-Visum lesen Sie Work and Travel Japan: Kosten und Unterkunft. Wer über einen Umzug nach Osaka nachdenkt, findet einen Stadtteil-Überblick in Ist Osaka sicher? Stadtteile im Überblick.
Dieser Beitrag ist eine für deutschsprachige Leser überarbeitete und auf möblierte Wohnungen zugeschnittene Fassung unseres englischen Artikels Houses for Rent in Japan: Complete Guide for Foreigners.
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